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【新年特刊】宅地使用权到期房子怎么办?

12-30 10:18 来源:南方周末 受访人
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摘要:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

未来速递

——关于明天的30问

专题按:2016年即将画上句点。这是旧时代的停顿,还是走向全新时代的分水岭?我们面对的世界,将会走向何方?

本期新年特刊,我们站在跨年的门槛上踮起脚尖,眺望即将到来的2017年,以及更远的未来。看看全球化时代是否真的正在过去,互联网如何改变人类的社会,也继续追问,雾霾还要忍受多久,生活的焦虑会不会让越来越多人抑郁。

摆在你面前的这份“未来速递”,包含了未来十年内的30个重要问题,我们为你寻找了可能的答案;此外,知识社交平台“知乎”提供了部分问题的数据和见解。

(农健/图)

建议将物权法纳入民法典修订,并制定相关税法。公民缴纳“能负得起、象征性的”税金后,完成宅地使用权自动续期并“一次取得永久使用”,不再存在期限问题。——南瓜回答

2016年4月,温州出现一批20年宅地使用权到期问题,针对浙江省国土资源厅的请示,12月8日,国土资源部给出三条“过渡性办法”:不需要提出续期申请;不收取费用;正常办理交易和登记手续。

当然,这只是治疗特殊问题的“强心剂”,不是解决普遍问题的“定心丸”。住宅土地使用权(简称“宅地使用权”)期限最高70年,到时候怎么办?

其实人们不必担心。请注意,国土部复函援引了11月发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

中央的这句话,起码提出了法律发展的方向。

2007年10月1日起施行的物权法第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但具体的法律安排,遗留了下来。

目前,“自动续期”还没有确定的法律对策,正处于专家提出立法建议的阶段。主要有三种意见:

第一种,缴费续期。宅地使用权到期后自动续期,业主应该继续缴纳土地出让金,并且按照续期后规定期限按期缴纳。

第二种,缴税续期。宅地使用权经过自动续期,就变成了一个“一次取得永久使用”的用益物权,该权利期限届满后经过自动续期,就不再存在期限问题。为解决居民作为宅地使用权人与国家作为土地使用所有权人之间的法律关系,应当确定土地使用权人向土地所有权人缴纳适当的税金,该税金的缴纳及具体数额应当由国家法律规定。

第三种,无条件续期。宅地使用权期满后经过自动续期,就不再存在缴费或者缴税的问题,因为宅地使用权在出让取得时,就已经缴纳过了土地出让金,不能再继续要求业主缴纳土地出让金。

我是第二种意见的提出者,也是其坚定的支持者,而且相信在将来的具体法律安排时,我的这种主张具有被采纳的最大可能性。

第一,物权法制定时,曾有草案规定需要申请续期且要继续缴纳土地出让金,而引发了社会的强烈质疑。正因如此,法律作了“自动续期”的特别安排,才使得物权法得到广泛的拥护。当时因立法时间紧迫,自动续期是否需要规定期限以及继续缴纳土地出让金等具体问题,留待“根据将来的国家实际情况再做具体决定”。目前,我国国家财政状况良好,宅地使用权自动续期后不缴纳土地出让金,对国家财政不会有太大的影响,况且政府应该让利于民,让人民生活安宁。因此,宅地使用权到期自动续期不缴纳土地出让金为上策。

第二,在人民群众的财产构成中,宅地使用权和房屋所有权是其财产的主要部分,是最重要的财产权,关系到人民群众的居住、发展以及稳定生活。如果在宅地使用权70年期限届满后,经过自动续期再增加一个期限,然后到期再去规定一个期限,每次续期都要缴纳出让金,就不会让人民感到自己享有的不动产权属是一个永久的、稳定的财产权利,也就是没有所谓的恒产,当然就会影响他对国家和发展的恒心和信心。政府续期的收缴费用与人民的安居乐业,两相比较,孰轻孰重,自然分明。

第三,在我国现行体制下,对城市土地,国家是所有权人,居民使用土地建设住宅,享有的是永久性用益物权。确定这样的所有权人与使用权人之间的法律关系,应当有一定的形式,如果完全不缴费,也不缴税,显然所有权人和使用权人之间的关系就不分明,国家的所有权就会变成虚置的所有权。宅地使用权人通过向所有权人缴纳适当的税金,就能够固定所有权人与使用权人之间的关系,也能够固定居民和国家之间的关系。当然,在规定这样的税金义务时,税金数额显然不能过高,专家学者的主要意见是,由国家立法机关制定税收法律,确定宅地使用权人能够负担得起的、具有象征性意义的税金数额,同时还可以确定,自己居住的住宅和宅地使用权的税金应当比例很低,如果是进行商品房出租等具有经营性的住宅和宅地使用权,应当缴纳较高的税金。

中央已经决定做好宅地使用权期满自动续期的法律安排,做出这个法律安排的最好时机,就是目前正在编纂民法典,其中一个重要的任务,就是把物权法修订为民法典分则的物权编。应当对现行的物权法第149条作出修订,确定住宅建设用地使用权期满自动续期后,成为一个永久性的建设用地使用权,不再存在期限问题。

至于宅地使用权人与国家所有权人之间的税收关系,不是私法能够解决的问题,而应该由公法解决。立法机关应当在民法典编纂完成之后,专门制定宅地使用权税收法。

(农健/图)

房屋20年就达到安全使用期限,怎么办?

知乎用户 王晓锋

普通房屋的设计使用年限取50年,是国际通行。我国房屋平均寿命较短,很多是因为提前拆迁。就算设计使用年限提高到70年,按现在的社会和城市发展情况,该拆一定还会被拆。

房屋寿命短的另一个因素就是建造质量问题,但应该说,因为建造质量问题造成房屋寿命减少的“事故”,目前来看还不多,且与设计使用年限也无关。

重要房屋或土木工程结构,设计使用年限一般为100年或更长年限(港珠澳大桥设计使用年限是120年)。但个人觉得,盲目对普通房屋采用100年的设计使用年限,还不如建立完善房屋使用中的检修、修缮机制,这方面的意义更大。

讨论上述问题,还会产生一个疑问,为什么我们的土地使用年限是70年?是否会改变呢?70年问题不解决,就收房产税,是不是有些早了?跑题了……

(李伯根/图)

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